来源:中国房地产金融
“流行病变防控常态化”下,商业办公防控正在向细微处渗透。
肺炎流行病变没有丝毫减弱的迹象,稍有麻痹将会卷土重来。
自6月11日新发地市场爆发流行病变以来,北京市累计确诊人数攀升至200人以上(截至发稿时),北京流行病变在连续60天没有本地报告新增情况下,突然确诊新增病例,北京市将突发公共卫生事件应急响应级别调回二级状态,这意味着流行病变防控级别上升,人员密集场所防控提高等级。
“流行病变防控常态化”则是当下不得不面对的现实。对于人员聚集的商业办公而言,面对“流行病变新常态”和暑期的到来,流行病变防控不能有丝毫马虎。
写字楼、办公物业多建于城市繁华地段,交通便利,上下班、就餐时段公共区域人员密集、流动性较大,人员防控压力大;写字楼建筑规模大,各类企业机构、商户集中,接待、会议、访客等人员较多,且来源地多样,内部交叉传播概率大;写字楼内空间相对封闭,空气污染后扩散较快。
流行病变发生以来,多次升级《公共场所传播的肺炎卫生防护指南》(目前为第六版),国家卫生健康委员会印发《传播的肺炎防控方案》、《传播的肺炎公众防护指南》,对公共场所和办公场所等人群密集公共区域,明确防控要求。
中国物业管理协会编写《写字楼物业管理区域流行病变防控工作操作指引(试行)》,中国建设科技集团发布《办公建筑运行管理和使用的应急措施指南》,北京市疾控中心下发《流行期间办公场所防控指引》(目前为第三版)、成都市楼宇促进会下发《商务写字楼流行病变防控工作指引》,进一步明晰防控重点,包括对人的流行病变防控和阻止传染,和包括对建筑、设备、固定场所的消杀与防控。
从上述多个部门和相关机构印发防控指南、指引来看,商业办公场所是流行病变防控中的关键一环,凸显了商业办公区域防控的重要性和复杂性。
商业办公被忽略的防控弱点
5月18日,在北京市流行病变防控工作新闻发布会上,西城区卫生健康委主任陈新通报了西城区出现33人集中发热有关情况,经专业组研判,排除肺炎病例,多数患者自述发热与近期使用中央空调有关,确定为共同暴露因素导致的集体性发热,病原体初步判断为A组乙型溶血性链球菌。
“虽然是虚惊一场,但这一事件背后暴露出,商业写字楼空调防控的漏洞。”上海微喂苍穹总经理章明接受《中国房地产金融》采访时表示,当前公共场所防控,特别是写字楼、购物中心场,空调的使用大多是整体设计安装,而非家庭采用空调,大楼空调防疫消毒不做到位,可能就会出现空气的交叉传播。
为指导办公场所和公共场所安全合理使用空调通风系统,卫生部曾在2006年发布《公共场所集中空调通风系统卫生管理办法》(卫监督发[2006]53号)、应对流行病变联防联控机制综合组今年2月也专门下发《关于印发<流行期间办公场所和公共场所空调通风系统运行管理指南>的通知》,直指流行病变防控下因空调通风系统开启而导致肺炎流行病变的传播和漫延。
根据有关部门建议,当空调通风系统为全空气系统时,应当关闭回风阀,采用全新风方式运行。当空调通风系统为无新风的风机盘管系统(类似于家庭分体式空调)时,应当开门或开窗,加强空气流通。对于人员流动较大的商场、写字楼等场所,不论空调系统使用运行与否,均应当保证室内通风换气。人员密集的场所应当通过开门或开窗的方式增加通风,同时工作人员应当戴口罩。并做好定期清洗消毒工作,避免因空调使用导致的流行病变传播的风险。
“但事实上,商业办公楼在空调防控和消毒层都面临实际难题。”章明说,关闭回风阀的中央空调面临空调可能不制冷的问题,在马上到来的暑期这是一个难题。有些空调关闭回风阀能够制冷,但是会增大耗电,增加物业的运营成本。而还有一些老旧大楼,中央空调并没有新风系统,这也凸显了商业办公楼能否开启空调,经受炎炎夏日和流行病变的双重考验。
“目前大多数办公场所使用的是中央空调,我建议大家在有条件的情况下,在空调环境待了一两个小时后,可以在开空调的同时开开窗,通风降低室内病毒传播风险。”复旦大学附属华山医院主任张文宏5月23日参加人民日报新媒体5G云连线说。
张文宏说,空调对于病毒传播较大的风险在于回风系统。当空调环境中存在病人时,病毒可以通过回风系统进行二次传播。在室内人群比较多的时候,如果大家还是戴口罩,可以从另一方面阻挡掉有可能的通过空调传播的病毒的风险。
根据相关部门的要求,写字楼、商业场所的中央空调必须要进行常规消毒,针对出风口和过滤网,要拆卸后擦拭清洗消毒。这关系到流行病变新常态下的复工质量与安全生产。
设备使用后消毒显然一种后置的消毒方式,中央空调能否送风同时解决空气同步消毒,将在一定程度上影响商业办公的流行病变防控,在章明看来,建议改善治理商业场所的空调或者增加消毒装置。“商务楼宇,大型场所的空气消毒还是非常有必要的。现在很多商场、商务楼宇受流行病变影响,经营情况比较紧张,如果忽略一个风险意识,一旦真的发生病变的传播,那可能是业主和租客都不能承受之重。”
商业、公共建筑亟待绿色健康升级
5月18日,北京市流行病变防控工作新闻发布会,要求机场、火车站、地铁等公共场所,要确保各房间通风,要采用全新风运行集中空调通风系统,严格按要求使用装有空气净化消毒装置的集中空调通风系统,避免因空调使用导致的流行病变传播的风险。
在今年,启迪设计集团股份有限公司董事长、党委书记戴雅萍带来了一份关于解决集中空调微生物污染的建议,这份建议也与章明的想法不谋而合。戴雅萍建议住建部门出台相关文件,要求为公共建筑的集中空调配备物理消毒装置。
“安装了中央空调的建筑门窗大多数是密闭的,由于设计规范要求,新风无法稀释不断增加的致病微生物,在浓度增加到一定程度时就可能会对人体构成危害。集中空调送风会加速传染病传播,必须引起足够的重视并彻底解决,尤其是在传染病暴发之时。”戴雅萍说。
建筑设计行业出身的戴雅萍建议,住建部门出台相关文件,要求新建公共建筑与既有公共建筑为集中空调增加物理消毒装置,以备在传染病暴发之时应急使用。“物理消毒主要是紫外线消毒等方式,技术已经很成熟,成本也不太高,消毒效果也比较好。”戴雅萍说,这种物理装置平时也可以打开消毒,而有病毒的时候效果明显。
戴雅萍还建议住建部门与卫生管理部门联合出台相关文件,对公共建筑的空气处理机房进行严格监督管理,要求空气处理机房与新风入口卫生干净。空气处理机房不得堆放杂物、拖把等。建议出台有关室内空气环境保护的相关规定,从室内空气环境的设计、安装、使用、清洗、消毒、检测、监督等全过程给予规定,为百姓创造安全的室内工作环境保驾护航。
章明介绍,通过物理方式进行空调杀毒,一般情况下,写字楼与公共建筑可采取两种方式。一种是全新风系统改造,涉及办公楼新风系统改造,工程周期和成本会大幅增加。另一种是通过安置消毒杀菌的过滤装置,包括过滤网、紫外线灯与高压静电装置。
“使用高效滤网过滤装置可能会起到过滤效果,但是会改变原有中央空调的风阻影响空调使用,如果达到正常使用会增加耗能。”章明说,紫外线消毒装置大多对人体有害,安装在特殊场所如医院居多,而静电查毒装置,需要解决臭氧难以达标的要求。
章明所在的微喂苍穹,解决了静电装置臭氧逃离的难题,也通过技术改良能够解决不同型号设备的改造难题。“不全部换新情况下,在空调回风口加装静电杀毒装置,能够解决流行病变下中央空调不能开回风或者不能打开空调的难题。而对于高耗能的中央空调而言,这种装置并不会增加额外的耗电,每0.35平方米的设备耗能就像安装了15瓦的灯泡。”
在章明和戴雅萍看来,商业及公共建筑的空调改进,事关建筑本身的绿色和健康问题。将目光投向未来时,流行病变带给人们的思考,写字楼、商业空间、公共空间的发展走到了一个新健康标准提升的十字路口。
“中国大多数写字楼都是业主租赁而来,流行病变会要求物业的业主提升绿色健康水平。”戴德梁行发布的《绿色租赁:写字楼租赁新趋势》中表示,流行病变正在加速商业办公楼宇加速升级中央空调等硬件设施,并智能化改造建筑,以满足租户日益关注的健康问题。
对于绿色建筑的投入,也反哺写字楼或公共建筑的业主,根据戴德梁行研究部数据显示,绿色建筑通常享有更高的租金和资产价值。以上海甲级写字楼办公楼为例,2020年排名前列季度平均租金8.6元/平方米/天,绿色建筑的租金回报可达9元/平方米/天,非绿色建筑租金回报低至8.2元/平方米/天。从资产价值提升的回报来看,上海甲级写字楼平均资产价值70386元/平方米,绿色建筑资产价值可达到72354元/平方米,非绿色建筑资产价值为68462元/平方米。
戴德梁行预计,随着写字楼业主、租户、员工对于办公场所健康和安全意识的提升,写字楼卫生安全措施,以及健康与幸福感项目将成为国内首要考量对象,并在数量以及质量上达到新高度。
